Le sujet semble hors de portée de l’investisseur ou acquéreur lambda. Trop compliqué, trop loin de nos repères habituels, le sujet mérite pourtant un simple éclairage pour livrer d’étonnantes et précieuses informations.
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L’ACHAT DE TERRAINS ‘MOU’HSHAR’ EST DEVENU PARTICULIÈREMENT LUCRATIF DEPUIS QUE LA CRISE DU LOGEMENT A COMMENCÉ À FAIRE LA UNE DES JOURNAUX, ET DONC À DEVENIR UNE ARME POLITIQUE DANS LA MAIN DES GOUVERNANTS
« Ces terrains sont spécifiques et de plus en plus rares, notamment en raison de l’exiguïté de notre pays et des projets immobiliers qui ont essaimé au cours de la dernière décennie, particulièrement en bord de mer »
« Une vraie pépite pour les acquéreurs de ce type de terrains qui peuvent compter sur l’effet bulldozer que représente une machine municipale déterminée à transformer une zone rurale en zone urbaine »
"L’INVESTISSEUR CLASSIQUE PRÉFÈRE INVESTIR GÉNÉRALEMENT EN DÉBUT DE PROCESSUS, QUITTE À REVENDRE AU BOUT DE TROIS OU QUATRE ANS ET LE PROPRIÉTAIRE PATIENT VA PLUTÔT SE TOURNER VERS UN INVESTISSEMENT EN FIN DE PROCESSUS QUI LUI PERMETTRA D’OBTENIR UN APPARTEMENT, BIEN EN DESSOUS DU PRIX DU MARCHÉ, À PEU PRÈS 60 % GÉNÉRALEMENT."
« Les Français ne connaissent que très peu ce produit typiquement israélien. Mais il suffit juste d’expliquer les choses pour susciter leur engouement »
Investisseurs à la recherche d’une culbute financière juteuse ou propriétaires patients ?
« Les deux cas de figure existent mais ces deux profils n’investissent pas au même moment dans le processus. L’investisseur classique préfère investir généralement en début de processus, quitte à revendre au bout de trois ou quatre ans tandis que le propriétaire patient va plutôt se tourner vers un investissement en fin de processus qui lui permettra d’obtenir un appartement, bien en dessous du prix du marché, à peu près 60 % généralement. Il devra patienter en moyenne trois ans de plus que s’il avait acheté sur plan, ce qui est très intéressant pour des gens qui ne sont pas pressés ».
« Le processus nécessaire pour arriver à la construction est très long. Entre dix à vingt ans au total, avec de nombreuses étapes à tiroir, car il faut passer par différentes commissions et comités à l’échelon local ou national »
« Si l’on se place dans le cas d’un acquéreur de terrain qui souhaite uniquement faire un bénéfice financier, ce dernier guettera le moment propice dans le processus qui fera augmenter la valeur de son terrain afin de pouvoir le vendre et réaliser ainsi une plus-value significative. Il suffira parfois de quatre ou cinq ans pour doubler sa mise ! ».
Mais alors quels sont les risques, sachant que le facteur temps reste l’inconnue principale de l’opération ?
« Nous recevons parfois des investisseurs en bourse déçus. En effet, en bourse, on peut toujours perdre le capital d’une action. Or, dans le secteur qui nous intéresse, le terrain existe bel et bien. Il est mis au nom de l’acheteur au cadastre, donc quel que soit son objectif (le vendre pour une plus-value ou le conserver pour construire), ce dernier ne sera jamais perdant, surtout lorsque l’on sait qu’il n’existe aucun terrain en Israël dont la valeur a baissé. Stagné oui, mais baissé jamais ! ».
« Le gouvernement ne peut plus refuser d’accorder des permis de construire à des projets tel que ‘Hof Té’hélet ou Glilot Sud qui, à eux deux, représentent plus de 20 000 logements ! Si cela venait seulement aux oreilles de la presse, cela pourrait provoquer des manifestations géantes. Pour le gouvernement, l’accord de permis de construire représente son unique outil permettant de montrer qu’il agit pour réduire la crise de logement »
